A Lei 14.973, de 16 de setembro de 2024, permite a atualização de imóveis declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado. É fundamental que os proprietários de imóveis estejam atentos aos pontos mais relevantes e às implicações para pessoas físicas proprietárias de imóveis.
Até a edição de tal dispositivo, as pessoas que têm imóvel próprio não poderiam atualizar o seu valor para fins de imposto de renda, muito embora o valor de mercado seja sempre modificado ano a ano.
De fato, o imóvel deve ser informado no imposto de renda pelo custo de aquisição e depois o contribuinte não poderia mais alterar o referido valor, salvo algumas exceções, tais como, em caso de reforma ou benfeitoria no imóvel, desde que se tenha em mãos todas as notas fiscais comprobatórias de tais gastos.
Este procedimento sempre foi adotado em razão da necessidade de cálculo do ganho de capital. Ou seja, quando o imóvel é alienado, o ganho de capital é apurado é a diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo custo de aquisição.
Ocorre que a Lei 14.973/2024 passou a permitir a atualização dos imóveis declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado.
Referida inovação legislativa traz vantagens significativas em termos de planejamento tributário, especialmente, para aqueles que possuem imóveis que se valorizaram consideravelmente ao longo do tempo. Entre os principais efeitos, destacam-se:
Toda pessoa física residente no País poderá, no prazo a na forma a serem definidos por regulamento:
- a) Optar por atualizar o valor do bem imóvel já informado em Declaração de Ajuste Anual (DAA) apresentada à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil para o valor de mercado; e
- b) Tributar a diferença para o custo de aquisição, pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), à alíquota definitiva de 4% (quatro por cento).
O pagamento do imposto deve ser feito em até 90 (noventa) dias contados a partir da publicação da referida lei, ou seja, até 15/12/2024.
De acordo com a nova lei, no caso de alienação ou baixa de bem imóvel sujeito à atualização (tanto da pessoa jurídica, como da física) antes de decorridos 15 anos após a atualização, o valor do ganho de capital deverá ser calculado considerando a seguinte fórmula:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
GK = ganho de capital
CAA = custo do bem imóvel antes da atualização
DTA = diferencial de custo tributado a título de atualização
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda.
Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda serão aplicados de forma gradativa nos seguintes percentuais:
I – 0% (zero por cento), caso a alienação ocorra em até 36 (trinta e seis) meses da atualização;
II – 8% (oito por cento), caso a alienação ocorra após 36 (trinta e seis) meses e até 48 (quarenta e oito) meses da atualização;
III – 16% (dezesseis por cento), caso a alienação ocorra após 48 (quarenta e oito) meses e até 60 (sessenta) meses da atualização;
IV – 24% (vinte e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 60 (sessenta) meses e até 72 (setenta e dois) meses da atualização;
V – 32% (trinta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 72 (setenta e dois) meses e até 84 (oitenta e quatro) meses da atualização;
VI – 40% (quarenta por cento), caso a alienação ocorra após 84 (oitenta e quatro) meses e até 96 (noventa e seis) meses da atualização;
VII – 48% (quarenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 96 (noventa e seis) meses e até 108 (cento e oito) meses da atualização;
VIII – 56% (cinquenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 108 (cento e oito) meses e até 120 (cento e vinte) meses da atualização;
IX – 62% (sessenta e dois por cento), caso a alienação ocorra após 120 (cento e vinte) meses e até 132 (cento e trinta e dois) meses da atualização;
X – 70% (setenta por cento), caso a alienação ocorra após 132 (cento e trinta e dois) meses e até 144 (cento e quarenta e quatro) meses da atualização;
XI – 78% (setenta e oito por cento), caso a alienação ocorra após 144 (cento e quarenta e quatro) meses e até 156 (cento e cinquenta e seis) meses da atualização;
XII – 86% (oitenta e seis por cento), caso a alienação ocorra após 156 (cento e cinquenta e seis) meses e até 168 (cento e sessenta e oito) meses da atualização;
XIII – 94% (noventa e quatro por cento), caso a alienação ocorra após 168 (cento e sessenta e oito) meses e até 180 (cento e oitenta) meses da atualização;
XIV – 100% (cem por cento), caso a alienação ocorra após 180 (cento e oitenta) meses da atualização.
Dessa forma, a nova lei que permite a atualização de imóveis a valor de mercado é uma medida que pode trazer importantes benefícios fiscais, mas exige uma análise criteriosa.
Contribuintes que possuem imóveis antigos e com grande valorização devem considerar essa possibilidade como parte de seu planejamento tributário, especialmente se estiverem cogitando a venda futura desses bens.
Recomendamos que todos os proprietários de imóveis façam uma revisão detalhada de seu patrimônio imobiliário à luz da nova lei e consultem um especialista em direito tributário para avaliar a conveniência de exercer essa opção.
Nosso escritório está à disposição para auxiliar em todas as etapas deste processo, oferecendo suporte jurídico e tributário para otimizar a gestão de seus imóveis e reduzir a carga tributária.
